全球头条：黄埔楼市领跌全广州，要不要原谅它？
如果你认为三四月楼市成交量开始下跌了，那你的认为是对的。
(资料图)
四月的第一周，比三月的最后一周，楼市成交下滑了不少。
其中成交量下滑最大的是哪？我给你四个选项：
A、黄埔 B、天河/海珠 C、南沙 D、荔湾
如果是选A的同学，恭喜你，回答正确。
如果选BCD的，回答错误。BCD这三个区域，四月的第二周，成交量不但没有下跌，环比反而都增加了，并且增加的还不少：
海珠天河中心区，成交环比上涨50%；南沙，成交环比上涨113%；荔湾，成交环比上涨150%。
黄埔，成交环比下跌72%，环比成交跌幅全市第一！
剩下还有几个区成交量是下跌的，包括番禺（-32%）和花都从化（-17%）。
白云、增城整体微增。
概因为黄埔成交数量绝对值下跌的实在太多，直接导致全广州的楼盘成交总量下跌。
就是说，如果不是黄埔成交跌的这么狠，广州四月第二周成交量依然是保持增长的。
这是肿么了？
黄埔不是号称东部楼市发动机、地产弄潮儿、旧改鬼谷子、当红炸子鸡吗？
怎么一下成了全市最吊车尾、拖后腿、学渣钉子户的那位了？
那还得具体分析。
首先，黄埔区的带看量并没有明显下跌，带看（贝壳）客户组数，只是从1935下降到了1850，跌幅-4%而已。但成交量可是下跌了72%啊 ！
放眼全广州，也只有花都从化的带看量是下跌（-5%），其他所有区的带看全都环比增长。全广州的带看数量整体上涨了4%，一点没差。
将近2000组客户到访了黄埔（全市第三仅次于增城和番禺），但全区只卖了50多套房子，转化率只有3%，这尼玛闹呢？
想买房的人并没有减少，但是掏钱的意愿降低了，观望的气氛变浓了。
观望气氛变浓，原因只有一个：
热销了一个多月后，黄埔涨价了，而且涨的还不少。
有前期热卖的盘，直接拉了个10%的涨幅，几百万一套的房子，封死涨停板。
然后成交量就下跌了，跌的还巨多。
不止是黄埔的几个热盘，从全市的销量看，三月份涨价的盘，销量都不太好。
所以大家可以暂时放心一下，涨价去库存这事儿，暂时看来，依然不太好使。
二月份楼市的复苏，并不是强复苏，而是建立在春节回来普遍降价促销的基础之上的弱复苏，当优惠回收甚至上涨，销量马上就掉头向下。
还记得我当时说的话吗，现在的复苏完全是存量复苏，我吃了你的，你就没得吃。价格上涨后楼市的表现，完全印证了我的说法。
有些盘从月销百套到月销个位数，就是这样实现的。
反之，三月下旬价格依然保持稳定的项目，整体销量都不错。
无论是涨价的还是降价的，都不具体说是谁了，我朋友圈里开发商的大佬还是挺多的，发出去得罪人。
近期想买房的一些朋友，现在反而可以考虑多看看，以下几类盘近期应该会降价：
1 前期涨幅过大，并且存货数量还比较多的项目；
2 至今销量萎靡的项目；
3 定位偏向于刚需，并且存货还比较多的大盘；
4 片区未来供应量持续很高，并且前期没有太多优惠的项目。
5 之前降价也卖不动的项目。
而以下几类盘降价的可能性不大：
1 中心区的项目，大部分价格会保持稳定；
2 前期卖的好，近期虽然涨价但是存货已经不多的项目；
3 不追求流速，更追求货值的项目；
4 有超长长板，压根儿不care自身缺点的特色项目。
从宏观层面看，年内出台普惠性的楼市刺激手段，我认为没有太大可能。
广州目前唯一可以期待的，就是给南沙、黄埔，个人建议再加一个荔湾，开放人才购房政策。
国庆节前能有，那就有，没有的话，今年也就这样了。
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